Die Eigentumswohnung vermieten

Besonderheiten bei Wohneigentum – und was Sie beachten sollten, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten

Titelbild Eigentumswohnung vermieten Foto: Colin Maynard

Sie sollten eine Eigentumswohnung nicht "einfach so" vermieten.

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen sind einige Besonderheiten zu beachten. Die Regelungen des deutschen Mietrechts und das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) passen nämlich nicht richtig zusammen. Zudem kann es Besonderheiten in der Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage geben, oder die Wohnungseigentümer können nachträglich durch Beschlüsse und Vereinbarungen Sonderregelungen getroffen haben. Darüber sollten Sie sich unbedingt informieren, bevor Sie Ihre Eigentumswohnung an einen Mieter vermieten! Denn: Ist der Mietvertrag erst einmal abgeschlossen, sind Sie unweigerlich daran gebunden! In den Formularmietverträgen werden dem Mieter meistens Rechte zugesprochen, die nicht immer mit dem übereinstimmen müssen, was die Eigentümer festgelegt haben. Ihr Mieter hat dann Anspruch auf Dinge, die Sie ihm nicht verschaffen können.

Beispiel: Ihr Mieter hat einen kleinen Hund und fragt Sie, ob es okay wäre, wenn der Hund in der Wohnung gehalten wird. Sie haben keine Bedenken, und weil der Mieter diesbezüglich gerne Sicherheit haben möchte, nehmen Sie einen Passus in den Mietvertrag auf, dass Ihr Mieter berechtigt ist, einen Hund in der Wohnung zu halten.

Nachdem der Mieter eingezogen ist, schreibt der Verwalter Sie an und weist darauf hin, dass vor einigen Jahren ein Beschluss gefasst worden sei, nach dem in der Wohnungseigentumsanlage keine Hunde und Katzen gehalten werden dürfen. Sie schauen in die Beschlusssammlung und stellen fest, dass das den Tatsachen entspricht. Mittlerweile drohen die ersten Miteigentümer mit gerichtlichen Schritten und berufen sich auf den Beschluss. Sie schreiben Ihren Mieter an und bitten ihn, den Hund zu entfernen. Ihr Mieter weist auf die ausdrückliche Erlaubnis im Vertrag hin und sagt, er wäre nie in die Wohnung eingezogen, wenn Sie ihm das gleich gesagt hätten.

In diesem Fall hätten Sie dem Mieter mehr Rechte eingeräumt, als Ihnen selbst zustanden. Der Konflikt wird zu Ihren Ungunsten aus- und für Sie mit finanziellen Einbußen einhergehen. Daher ist es wichtig, dass Sie sich rechtzeitig über die Schnittstellen von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht informieren. Die folgende Checkliste enthält die in der Praxis wichtigsten Punkte:

Checkliste: Wichtige Punkte, die vor der Vermietung einer Eigentumswohnung geprüft werden sollten

  • Stehen alle Mieträume auch in Ihrem Sondereigentum?
  • Werden Terrassen, KFZ-Stellplätze, Gartenflächen, Dachböden, Keller mitvermietet?
    • Keller/Stellplätze: Sind die Flächen wirklich der Wohnung zugewiesen?
    • Sollen Flächen mit Sondernutzungsrechten überhaupt mitvermietet werden?
    • Legen Sie die Mietfläche im Vertrag genau fest!
  • Bei Gartenflächen: Beschränkung der Gestaltungsfreiheit beachten – regeln Sie, dass der Mieter hier keine eigenmächtigen Veränderungen vornehmen darf ("Bonsaigarten").
  • Wenn es „freie“ KFZ-Stellplätze gibt: Wie ist die Nutzung geregelt? – Passen Sie den Mietvertrag daran an.
  • Gibt es einen Fahrradkeller oder Hobbyraum? – Hierbei handelt es sich um Gemeinschaftsflächen, deren Zweck durch Beschluss geändert werden könnte. Nehmen Sie Vorbehalte in den Mietvertrag auf.
  • Gibt es in der WEG Regelungen zur Vermietung?
    • Einschränkungen
    • Verbote (sind denkbar – die Eigentümer können die Vermietung der Wohnungen sogar komplett ausschließen)
  • Muss der Verwalter der Vermietung zustimmen?
  • Gibt es Gebrauchsbeschlüsse? – Passen Sie den Mietvertrag daran an.
    • Verbot der Tierhaltung
    • Ruhezeiten
    • Gartennutzung
    • Grillverbot auf dem Balkon
    • und ähnliches
  • Ist eine Hausordnung beschlossen worden? – Fügen Sie sie dem Mietvertrag als Anlage bei.
  • Betriebskostenabrechnung
    • Wie werden die Betriebskosten auf den Eigentümer umgelegt (Umlageschlüssel)? – Übernehmen Sie diesen Umlageschlüssel in den Mietvertrag.
    • Bei Umlage nach Miteigentumsanteilen (MEA – Regelfall): Wie sind die MEA festgesetzt? – Sie können diesen Umlageschlüssel nur wirksam übernehmen, wenn die MEA in etwa der Fläche entsprechen. Meist ist dies aber der Fall, so dass es hier keine Probleme gibt. Bei Abweichungen darf es für den Mieter nicht zu einer Benachteiligung kommen.
    • Wie ist der Abrechnungszeitraum? – Übernehmen Sie den Zeitraum in den Mietvertrag.
    • Wie werden die verbrauchsabhängigen Heizkosten in der WEG verteilt? – Übernehmen Sie den Verteilungsmaßstab in den Mietvertrag.
    • Wie werden die nicht verbrauchsabhängigen Heizkosten verteilt (§ 6 Abs. 2 HeizkV)? – Übernehmen Sie auch hier den Verteilungsmaßstab in den Mietvertrag.

Wie gehen Sie mit späteren Änderungen um?

Die Eigentümerversammlung kann durch Merheitsbeschluss jederzeit Änderungen einführen: Die Nutzung der KFZ-Stellplätze kann neu gergelt werden, die Verteilung der Heizkosten kann geändert werden, Gemeinschaftsflächen können anderen Nutzungsarten zugeführt werden und ähnliches. Sie können sich also nicht sicher sein, dass Ihr Mietvertrag auch in einigen Jahren noch den Vorgaben in der WEG entspricht.

Da solche Änderungen in der WEG nicht automatisch auf den Mietvertrag durchschlagen, bedarf es einer flexiblen Regelung im Mietvertrag. Eine solche Regelung gibt es in guten Mietverträgen, sie ist aber leider nur wirksam, wenn sich durch die Änderungen für den Mieter keine Benachteiligungen ergeben. Kommt es hingegen zu Benachteiligungen für den Mieter, so öffnet sich eine Lücke zwischen Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht, die derzeit rechtlich nicht wirklich gehandlet werden kann. Forderungen an den Gesetzgeber, das Wohnungseigentumsrecht an das Mietrecht anzugleichen, blieben bisher ungehört ...

Das richtige Mietvertragsformular benutzen!

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, sollten Sie darauf achten, einen Formularmietvertrag zu nutzen, der speziell für die Vermietung von Eigentumswohnungen vorgesehen ist. Solche Formulare gibt es, und auch wenn Sie damit nicht alle Probleme umgehen können, sollten Ihnen dadurch doch die gröbsten Schwierigkeiten und Differenzen erspart bleiben.