Die Kündigung wegen Eigenbedarfs

Wann liegt Eigenbedarf vor? Wie sind die Chancen? Was kann der Mieter dagegen tun?

Bild Kündigung Eigenbedarf. Foto: Philipp Berndt

Die Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung stellt einen Sonderfall unter den Kündigungen dar. Die Eigenbedarfskündigung kann auch wiederholt ausgesprochen werden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass teilweise eine lange Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten, in einigen ganz besonderen Ausnahmefällen von bis zu zwölf Monaten, zu erheblichen Verzögerungen führt. Zudem erfährt der Vermieter meist erst im Räumungsprozess, dass das Gericht seine Eigenbedarfskündigung für nicht wirksam ansieht. Der Vermieter muss dann nicht nur mit der zeitlichen Verzögerung leben, sondern auch noch die Kosten des Räumungsprozesses tragen.

Die Eigenbedarfskündigung hat nach einigen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts für Vermieter einen hohen Stellenwert erhalten. Haben die Gerichte früher Eigenbedarfskündigungen sehr restriktiv gehandhabt und war schwer damit durchzudringen, ist Eigenbedarf beim Vermieter heute ein anerkannter Grund um ein Mietverhältnis zu beenden. Wenn eine Eigenbedarfskündigung gut gemacht ist und der sich meist anschließende Räumungsprozess gut geführt wird, sind die Chancen sehr groß, dass der Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung erfolgreich ist. Die Verfahrensdauer ist meist nicht einmal so lang, meist hat der Vermieter bereits nach einem halben bis dreiviertel Jahr einen Räumungstitel in der Hand.

Gleichwohl lauern Risiken bei der Beweisführung: Der Mieter wird in aller Regel im Gerichtsprozess bestreiten, dass der Vermieter tatsächlich einen Eigenbedarfsgrund hat und die Wohnung selbst nutzen möchte bzw. dass nahe Verwandte von ihm die Wohnung nutzen möchten. Beweisprobleme treten insbesondere dann auf, wenn der Vermieter selbst die Wohnung nutzen möchte. Wenn der Mieter nämlich behauptet, der Vermieter wolle die Wohnung gar nicht selbst nutzen, muss der Vermieter den Beweis dafür erbringen, dass er die Wohnung tatsächlich selbst nutzen möchte. Da er selbst als Kläger in einem Gerichtsverfahren aber nicht Zeuge sein kann, muss vorher genau geprüft werden, auf welche Weise eine solche Beweisführung gelingen kann. Mit einer klug geplanten Beweisführung kann dem Mieter zudem meist verdeutlicht werden, dass seine Chancen eher gering sind. Nicht selten ist der Mieter dann bereit freiwillig aus der Wohnung ausziehen bevor es ein Urteil gibt.

Eigenbedarfskündigung: auch eine Chance für den Mieter

Eine Eigenbedarfskündigung stellt aber auch eine Chance für den Mieter dar: Insbesondere wenn das Mietverhältnis schon lange besteht und die Kündigungsfrist daher lang ist, gleichzeitig der Wunsch des Vermieters die Wohnung zu nutzen drängend ist, bestehen gute Möglichkeiten für Verhandlungen. Ein Räumungsprozess dauerte heute nicht mehr so lang wie früher, ein halbes bis dreiviertel Jahr muss der Vermieter aber einkalkulieren. Im Anschluss daran wird meist noch eine Räumungsfrist gewährt, die in aller Regel drei bis sechs Monate beträgt. Wenn der Vermieter die Wohnung baldmöglichst nutzen möchte, kann die Aussicht auf eine Verzögerung von bis zu zwei Jahren (wenn mit allen taktischen Mitteln gekämpft wird) durchaus zu einer sehr guten Verhandlungsposition des Mieters führen.

Der Mieter wird sich in aller Regel vor Augen halten müssen, dass seine Chancen in einem gut geführten Eigenbedarfsprozess zu gewinnen eher gering sein werden. Gleichzeitig kann der Mieter aber im Regelfall relativ entspannt agieren, weil in Zeiten steigender Mieten durch einen Verbleib in der Wohnung über den Kündigungszeitpunkt hinaus wirtschaftliche Vorteile entstehen, die die Kosten eines verlorenen Räumungsprozesses weitgehend wettmachen. Aus dieser Position heraus ist es in der Praxis sehr oft möglich, dass erhebliche Abstandszahlungen des Vermieters an den Mieter geleistet werden, wenn dieser sich zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags bereit erklärt und die Wohnung daraufhin freiwillig räumt.

Derartige Mietaufhebungsverträeg können flexibel gestaltet werden, insbesondere können flexible Räumungsfristen vereinbart werden. Der Mieter hat dann die Möglichkeit kurzfristig aus der Wohnung auszuziehen, sobald er eine neue Wohnung gefunden hat, kann andererseits aber die Wohnung so lange nutzen, bis er einen adäquate Ersatz gefunden hat. Eine solche Lösung kann wesentlich komfortabler sein, als nach einem verlorenen Räumungsprozess mit dem Gerichtsvollzieher im Nacken nach einer neuen Wohnung suchen zu müssen. Zudem kann eine Abstandszahlung meist nur in diesem vorgerichtlichen Stadium ausgehandelt werden, während sich die Situation des Mieters im laufenden Gerichtsprozess eher auf die defensive Verteidigung beschränkt.

Auch wenn es für die meisten Mieter kein schöner Gedanke ist, sollte nach dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig gehandelt und die Initiative ergriffen werden. Nur so können die gegebenen Verhandlungschancen im vollen Umfang genutzt werden. Wichtig ist aber auch hier zu wissen, dass man taktisch klug vorgehen muss und dem Vermieter keine Mittel an die Hände geben darf, vorzeitig einen Räumungsprozess zu beginnen. So wie der Vermieter beim Ausspruch der Kündigung Fehler machen kann, kann auch der Mieter bei der Verteidigung dagegen die ihm gegebenen taktischen Vorteile leichtfertig aus der Hand geben.

Der Vorgetäuschte Eigenbedarf

Da es heute relativ einfach ist mit einer Eigenbedarfskündigung vor Gericht durchzudringen, verwundert nicht, dass viele Vermieter Eigenbedarf behaupten, obwohl sie tatsächlich die Wohnung gar nicht selber nutzen möchten. Spätestens nach der Räumung der Wohnung durch den Mieter muss ein Vermieter daher Farbe bekennen und auch tatsächlich in die Wohnung einziehen. Tut er dies nicht, muss er schon triftige Gründe dafür haben und diese gegebenenfalls auch unter Beweis stellen können. Die Erfahrung zeigt zwar, dass viele Mieter keine Ansprüche auf Schadensersatz anmelden, doch kommt es auch immer wieder vor, dass Mieter nach der Räumung ihrer Wohnung aufgrund einer Eigenbedarfskündigung keine Ruhe geben wollen. Tatsächlich droht den Vermietern hier ein erhebliches Risiko, so dass später eintretende Veränderungen in den Umständen des Vermieters daraufhin geprüft werden sollten, ob sie nachvollziehbar machen können, dass der Vermieter die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung doch nicht bezieht. Solche Fälle gibt es, doch wird dem Vermieter immer latent unterstellt, dass er den Eigenbedarf vorgetäuscht habe. Mit diesen Fällen ist also nicht zu spaßen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass hier auch strafrechtlich wegen Prozessbetrugs gegen einen Vermieter vorgegangen werden könnte.