Tipps gegen Mietnomaden

Wie Sie sich als Vermieter wirksam gegen Mietnomaden schützen

Titelbild Tipps gegen Mietnomaden - Foto: Nolan Issac

Was Vermieter bei der Vermietung ihrer Wohnungen beachten müssen und was Mieter tunlichst unterlassen sollten

Der Begriff Mietnomade erregt bei Vermietern immer wieder Angst und Schrecken: Jeder hat schon Geschichten gehört, in denen Mieter von Anfang an keine Miete zahlten, mit hohen Kosten geräumt werden mussten und dann eine verwüstete und beschädigte Wohnung zurückließen. Solche Fälle gibt es wirklich, und ich habe sie bei meiner Arbeit hautnah erlebt, aber - und das ist die Gute Nachricht - sie sind sehr selten. Die allermeisten Mieter sind redliche und anständige Vertragspartner, mit denen man bedenkenlos einen Vertrag abschließen kann!

Das Risiko droht eigentlich von anderer Seite: Wenn Wohnungen an Mieter mit geringem Einkommen oder Schulden vermietet werden und es zu Problemen kommt, sind selten realistische Möglichkeiten gegeben, Kostenerstattungen, Betriebskostennachzahlugnen oder Mieterhöhungen und Modernisierungsumlagen durchzusetzen. Auch drohen dadurch Risiken, dass man sich auf Krawall gebürstete Mieter einlässt, die freilich bei Vertragsschluss noch sehr freundlich sind. Weil der Mietvertrag für den Vermieter, einmal unterschrieben, nur noch in besonderen eng umgrenzten Fällen kündbar ist, gilt es den zukünftigen Mieter sorgsam auszusuchen.

Für den Mieter gilt, dass er frühzeitig daran denken sollte, dass er eines Tages vielleicht einmal umziehen möchte und dann einer strengen Prüfung unterliegen könnte. Von verzögerten Mietzahlungen, Minderungen und leichtfertig verursachten Gerichtsverfahren kann nur dringend abgeraten werden. Was viele Mieter nämlich nicht wissen: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung! Auch wenn keine Mietschulden vorhanden sind, muss der Vermieter eine solche Bescheinigung nicht ausstellen. Der Mieter hat nur Anspruch auf eine Quittung (§ 368 BGB). Eine Quittung ist in der Regel ein Auszug aus der Buchhaltung des Mieterkontos und kann in seinen Zahlungsinformationen Jahre zurückreichen. Im Falle eines Falles kann der neue Vermieter damit genau erkennen, ob vor zwei Jahren einmal Mietschulden aufgelaufen waren oder ob gar irgendwann einmal gemindert wurde. Solche Informationen sind bei der Suche nach einer neuen Wohnung nicht hilfreich, gerade in dem augenblicklich sehr angespannten Wohnungsmarkt in Berlin.

Konkrete Tipps für Vermieter

Vermieter sollten sich vor dem Abschluss des Mietvertrages ein möglichst genaues Bild von ihrem zukünftigen Vertragspartner machen und den Mietvertrag keinesfalls im Vertrauen auf den ersten guten Eindruck abschließen. Sicherlich wird der erste Eindruck meist nicht täuschen, doch lehrt die Erfahrung auch, dass gerade besonders streitlustige Mieter zu Anfang ebenfalls besonders freundlich sind und einen besonders guten Eindruck hinterlassen. Daher sollten möglichst viele der folgenden Tipps gleichzeitig beachtet werden. Beachten Sie aber bitte auch, dass nicht immer alle diese Punkte positiv sein werden, aber Sie vielleicht trotzdem einen guten Mieter vor sich zu stehen haben. Es handelt sich hier nicht um sklavisch zu befolgende Regeln, sondern mehr um Warnsignale bzw. Pluspunkte.

  • Lassen Sie sich eine aktuelle Schufa-Auskunft vorlegen
  • Lassen Sie sich aktuelle Lohnbelege/Einkommensnachweise vorlegen und fragen Sie sich, ob das Einkommen ausreicht, um die Wohnung locker bezahlen zu können.
  • Liegt ein befristetes Arbeitsverhältnis vor, bedeutet dies geringere Sicherheit!
  • Ein langjähriges Arbeitsverhältnis deutet auf Beständigkeit hin und ist positiv zu werten - ein kurzes sollte aber nicht negtiv gewertet werden
  • Lassen Sie sich mindestens eine Bestätigung des Vor-Vermieters vorlegen, dass das Mietverhältnis von dort ungekündigt ist und es keine Mietschulden gibt
  • Am besten lassen Sie sich einen Mietkontoauszug über die letzten drei Jahre aus der Mietkontobuchhaltung vorlegen. Der Mieter hat einen Anspruch auf einen solchen Kontoauszug gegen seinen Vor-Vermieter. Darin erkennen Sie alles!
  • Sinnvoll ist es auch bei der Creditreform nach dem Mieter anzufragen (vorher das Einverständnis der Mieters einholen). Dort liegen meist mehr Informationen vor als bei der Schufa, die Anfrage verursacht aber Kosten
  • Man kann auch versuchen beim Vor-Vermieter anzurufen und nach dem Mieter zu fragen. Der Vor-Vermieter darf keine negativen Auskünfte geben, positive hingegen schon ...
  • Wenn mehrere volljährige Personen in die Wohnung einziehen, nehmen Sie alle Personen als Mieter auf, dann haften Ihnen auch alle Personen im Falle eines Falles, und zwar jeder einzelne voll für alle anderen Mieter mit: Sie können sich später frei aussuchen, von wem Sie im Schadensfall ihr Geld bekommen
  • Mieter, die erst kürzlich aus dem Ausland zugezogen sind, birgen ein erhöhtes Risiko, denn sie können auch schnell wieder verschwinden und sind meist nicht an hieisge Gepflogenheiten gewöhnt
  • Eine eröffnete Verbraucherinsolvenz deutet darauf hin, dass Probleme gelöst sind und sich die finanzielle Situation des Mieters nun als geregelt darstellt
  • Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen können Sie eine höhere Kaution als drei Nettokaltmieten als Sicherheit vereinbaren. Wenn ein solcher Ausnahmefall vorliegt, sollten Sie dies aber nutzen.
  • Ein Nebeneinander von Kaution und Bürgschaft ist unwirksam und bringt Ihnen nichts!
  • Auch den Elternteil eines jungen Mieters als "Pseudo-Mitmieter" in der Vertrag aufzunehmen wird von vielen Gerichten als unwirksam angesehen und ist nicht zu empfehlen. Durch besondere Gestaltung des Mietvertrags kann man aber eine wirksame Haftung des Elternteils herbeiführen

Konkrete Tipps für Mieter

Für Mieter stellt es sich häufig als Problem dar, wenn sie fällige Schulden oder geringes Einkommen haben oder von Sozialleistungen leben und eine neue Wohnung suchen. Viele Vermieter lehnen den Abschluss eines Mietvertrags dann von vornherein ab, ohne genauer nachzuschauen, mit wem sie es zu tun haben. Das ist bei massenhaften Bewerbungen um Wohnraum für einige Mieter ein echtes Problem! Folgende Tipps können bei der Suche nach einer neuen Wohnung helfen. Die Suche wird trotzdem schwer bleiben, aber man kann auf diese Weise die Chancen ein wenig erhöhen und sollte dies daher nicht unversucht lassen.

  • Versuchen Sie mindestens eine Bestätigung des Vor-Vermieters zu bekommen, dass das Mietverhältnis von dort ungekündigt ist und es keine Mietschulden gibt. Einen Rechtsanspruch darauf haben Sie nicht.
  • Sie haben aber einen Rechtsanspruch auf einen Mietkontoauszug über die letzten drei Jahre aus der Mietkontobuchhaltung. Darin erkennt man aber alles: jede verspätete Zahlung, jede Minderung etc. Versuchen sie daher Ihre Miete von Anfang an stets pünktlich und vollständig zu zahlen, dann haben Sie später mit einem Mietkontoauszug ein wirklich gutes Argument in der Hand!
  • Wenn Sie Schulden haben, denken Sie über eine Verbraucherinsolvenz nach. Dann sind Ihre Schulden zwar amtlich, aber auch geregelt. Es gibt Vermieter, die eher einen Mieter mit eröffneter Insolvenz nehmen ale einen Mieter mit unregulierten Schulden. Von Ihren Schulden wird der neue Vermieter eh erfahren, da er meist Auskünfte einholt
  • Bei privaten Vermietern sind die Chancen oft höher als bei den großen Gesellschaften. Dort haben die Mitarbeiter oft strenge Vorgaben, während Sie mit privaten Vermietern ins Gespräch kommen können. Sie haben dann die Chance, dass Sympathie entscheidet
  • Schließlich gibt es geminnützige Organisationen, die bei der Wohnungssuche helfen. Erkundigen Sie sich im Internet. In Berlin sind die großen etwa die MitHilfe gGmbH, der Casa nostra inegrative Hilfen e.V., der Hilfsbär e.V. und weitere. Die Mitarbeiter dort leisten oft sehr gute Arbeit!

Insgesamt stellt es sich nach wie vor als Problem dar, wenn es im Mietvertrag zu Schwierigkeiten kommt. Vermieter suchen Ihre Mieter schon vorab nach strengen Kriterien, Mieter haben Schweirigkeiten eine Wohnung zu finden, wenn sie nicht alle Kriterien erfüllen. Ein Mietverhältnis auf Probe gibt es nicht. Die strengen Schutzvorschriften zu Gunsten der Mieter wirken sich bei der Suche nach einer neuen Wohnung für viele Mieter als Nachteil aus. Die Politik hat hierfür noch keine Lösung gefunden.