Der Mietvertrag - Fehlerquelle No. 1
Individual- und Zusatzvereinbarungen
Die Gestaltung des Mietvertrags ist oft dafür entscheidend, ob man im Recht ist oder nicht
Haben Sie bei der Unterzeichnung Ihres letzten Mietvertrags eigentlich gewusst, was genau in dem Mietvertrag geregelt war? Ich vermute: Nein! Ich kenne niemanden, der sich einen Mietvertrag schon einmal von vorne bis hinten durchgelesen hat, es sei denn ein Anwalt vielleicht. Allerdings ist das meiste von dem, was in einem Mietvertrag niedergeschieben ist, nicht wirklich wichtig. Dazwischen gibt es aber entscheidende Stellen, an denen man wissen muss, was man unterschreibt!
Häufig regeln die Vertragsparteien ergänzend Dinge, die sich später als nicht rechtsgültig erweisen. Hier sollten Sie wissen, was man regeln kann und was man nicht regeln kann. Da meistens der Vermieter entsprechende Vorgaben machen möchte, ist dieser Punkt für ihn noch wichtiger als für den Mieter. Aber auch Mieter sollten wissen, welche Regelungen (sei es zu ihren Gunsten oder zu ihren Ungunsten) nicht wirksam sind, weil sich ihre rechtliche Situation dadurch entscheidend verändern kann.
Noch wichtiger ist es zu wissen, wie man etwas, das man eigentlich nicht wirksam vereinbaren kann, durch bestimmte Gestaltungsweisen doch wirksam festschreiben kann. Das Stichwort lautet hier: Individualvereinbarung. Das bedeutet folgendes: Wenn Vermieter und Mieter miteinander verhandeln und gemeinsam eine Regelung finden, sind die Wirksamkeitsanforderungen an diese Vereinbarung stark herabgesetzt. Dabei ist aber wichtig, dass zwischen Vermieter und Mieter auch wirklich auf gleicher Höhe verhandelt wurde. Das ist eigentlich nur dann der Fall, wenn es ein gegenseitiges Zugestehen und Nachgeben gibt. Da man gerade das später schwer beweisen kann (und die Gegenpartei natürlich behaupten wird, dass alles einseitg vorgegeben war), empfiehlt es sich dringend, die Verhandlungen dadurch zu belegen, dass man diese schriftlich führt. Auch sollte vor den entsprechenden vertraglichen Zusatz ein sog. Prolog aufgenommen werden, in dem die Ausgangssituation und das wesentliche Verhandlungsergebnis noch einmal kurz dargestellt werden.
Vertragspartner
Daneben ist es sowohl für Vermieter als auch für Mieter wichtig sich darüber klar zu werden wer Vertragspartner werden soll, wenn sie einen Mietvertrag abschließen. Mit dieser Frage sind nämlich später häfig Probleme verbunden. Insbesondere gibt es hier für den Vermieter das Problem, sich ungewollt mit einer Wohngemeinschaft als Mieter konfrontiert zu sehen, die Anspruch auf Zustimmung von beliebig vielen Mieterwechseln haben kann. Die Mieter sehen sich dann mit Problemem konfrontiert, wenn nur einer von mehreren aus der Wohnung ausziehen und aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte. Stimmt der Vermieter dem nämlich nicht zu, haftet der ausgezogene Mieter voll für die Mietzahlungen und für etwaige Schäden an der Mietwohnung weiter. Will er das verhindern, hat er gegen die in der Wohnung weiterhin wohnenden Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags. Kurz: Will ein Mieter nicht länger Mieter sein, müssen im Falle eines Falles alle Mieter kündigen und aus der Wohnung ausziehen. Dieser Anspruch ist gerichtlich durchsetzbar.
Schließlich können Mietverträge böse Fehler enthalten, denen man sich beim Vertragsschluss gar nicht bewusst war, die einen später aber teuer zu stehen kommen können! Das gilt sowohl für Mieter als auch für Vermieter! Oft betrifft dies Regelungen über die Schönheitsreparaturen, die in den letzten Jahren zu einem wahrhaft explosiven Thema geworden sind. Auch etwaig vorhandene Widerrufsrechte des Mieters sollten beachtet werden. Regelungen über vom Vormieter übernommene Einbauten oder über dessen Verpflichtung, Malerarbeiten auszuführen stellen für den Mieter ein erhebliches Risiko dar. Deshalb ist es wichtig, dass man sich bewusst macht, was in dem eigenen Mietvertrag eigentlich geregelt ist und welche Folgen sich daraus später einmal ergeben können.
Mietvertragsvorlagen
Niemand lässt heutzutage noch ganze Mietverträge von Anwälten aufsetzen, es sei denn, es handelt sich um Spezialimmobilien (etwa Einkaufscenter etc.) In aller Regel bedient man sich sowohl in der Wohnraummiete, wie auch in der Gewerberaummiete eines vorgedruckten Mietvertragsformulars. Dagegen ist auch gar nichts einzuwenden, wir empfehlen das unseren Mandanten sogar ausdrücklich. Wenn man eine solches Mietvertragsvorlage benutzt, muss man auf folgendes Acht geben:
- Von welchem Verlag das Formular für den Mietvertrag stammt
- Ob das Formular für den Mietvertrag aktuell ist
- Ob es sich um das sachlich richtige Formular handelt (es gibt durchaus verschiedene Typen)
- Insbesondere bei vermieteten Eigentumswohnungen sind Besonderheiten zu beachten!
- Ob man das Formular richtig und vollständig ausgefüllt hat (hier gibt es oft Fehler!)
- Welche zusätzlichen Vereinbarungen man aufnehmen möchte und ob diese rechtsgültig sind
- Insbesondere bei Zeitmietverträgen (Befristungen) ist Vorsicht angebracht!
- Ausschlüsse des Rechts zur ordentlichen Kündigung sind gelegentlich zu Gunsten des Mieters unwirksam
- Welche der vorgegebenen Alternativen in einem Formular man rechtlich tatsächlich auch wählen kann
- Die Umlage spezieller Betriebskosten (z.B. Dachrinnenreinigung, Wachdienste, Concierge) muss explizit aufgenommen werden
- Ob die Vertragsparteien richtig und vollständig genannt sind
- Ob alle Vertragsaprteien unterschrieben haben
Mietvertragsformulare täuschen Sicherheit und Richtigeit vor
So hilfreich fertige Formulare für den Abschluss eines Mietvertrags auch sind, so sehr muss man darauf acht geben, das richtige Formular zu wählen und es dann auch richtig auszufüllen. Große Bedeutung hat es, die oft gewünschten zusätzlichen Vereinbarungen sorgfältig zu formulieren. Hierbei ist es empfehlenswert professionallen Rat einzuholen: Schon viele gute Mietverträge mit rechtlich wirksam gestaltetem Inhalt werden durch laienhafte Zusätze in manch wichtigem Punkt wieder unwirksam gemacht! Das kann Schäden in Höhe von vielen tausen Euro verursachen! Auch kommen in der alltäglichen Praxis immer wieder widersprüchlich ausgefüllte Mietvertragsformulare zum Vorschein oder Mietverträge, die in einzelnen Punkten gar nicht ausgefüllt wurden. So etwas muss nicht, aber kann eines Tages zu Problemem führen. Geben Sie daher bitte beim Ausfüllen Acht und nehmen Sie sich die dafür notwendige Zeit. Nur so leistet das Formular, was Sie von ihm erwarten.
Wann sollte man einen Mietvertrag prüfen?
Als Vermieter sollte man den Mietvertrag natürlich vor dem Abschluss des Vertrages prüfen lassen, insbesondere dann, wenn man zusätzliche Regelungen aufnehmen möchte oder bei einigen Stellen nicht weiß, was die vorgegebenen Alternativen eigentlich bedeuten. Da Vermieter in aller Regel häufiger Mietverträge abschließen, bietet es sich an, immer wieder das gleiche Formular zu benutzen, das man dann einmal besprechen kann. Für das Formular kann ggf. eine immer wieder verwendbare Zusatzvereinbarung entworfen werden, wenn das gewünscht ist.
Als Mieter hat man oft keine Wahl, am Mietvertrag etwas ändern zu lassen. Oft ist man nicht der einzige Interessent für eine Wohnung und ist der Vermieter nicht bereit, über einzelne Regelungen zu verhandlen. Sie sollten den Mietvertrag daher immer dann prüfen lassen, wenn es konkrete Probleme gibt oder Sie nachträglich etwas mit Ihrem Vermieter vereinbaren möchten. Das ist zum Beispiel in folgenden Situationen der Fall, in denen ganz häufig von Mietern Fehler gemacht werden, die zu späterem Rechtsverlust führen:
- Man möchte als Mieter etwas an der Wohnung verändern oder einbauen
- Insbesondere: Der Mieter möchte seine Wohnung verbessern
- Untervermietung
- Schönheitsreparaturen
- Auswechseln eines Vertragspartners
- Vorzeitige Vertragsbeendigung
Sie sehen also, dass dem Mietvertrag eine große Bedeutung zukommt: Er ergänzt und modifiziert die gesetzlichen Regelungen in teilweise erheblicher Weise. Eine Rechtsauskunft kann daher meist nicht ohne Blick in den Mietvertrag zuverlässig gegeben werden. Da der Mietvertrag, einmal abgeschlossen, später nicht ohne die Zustimmung der anderen Vertragspartei geändert werden kann, ist es wichtig, sich beretis bei Abschluss des Vertrages darüber im klaren zu sein, was man vereinbaren möchte und ob bzw. ggf. wie dies wirksam vereinbart werden kann.