Die Kündigung von Mietverträgen

Was bei der Kündigung von Mietverträgen zu beachten ist

Bild Mietvertrag kündigen. Foto: Ethan Sykes

Die Möglichkeiten einen Mietvertrag zu kündigen

Mietverträge sind normalerweise auf unbestimmte Dauer angelegte Verträge. Der Mieter kann dabei im Wohnraummietrecht laut Gesetz innerhalb einer dreimonatigen Frist jederzeit kündigen, während für den Vermieter eine Kündigung nur unter besonderen Voraussetzungen möglich ist. Diese Einschränkung dient dem Schutz des Mieters, führt aber auch dazu, dass der Vermieter unter Umständen lange Zeit an einen Vertragspartner gebunden ist, mit dem er eigentlich nicht mehr in einem Vertragsverhältnis stehen möchte, etwa weil es zwischen Mieter und Vermieter ständig Streit gibt. Auf dieser Seite werden folgende Aspekte näher behandelt:

  • formale Wirksamkeitsvoraussetzungen beim Ausspruch einer Kündigung durch den Vermieter
  • der Ausspruch der Eigenbedarfskündigung
  • Eigenbedarfskündigung als Chance für den Mieter
  • der vorgetäuschte Eigenbedarf
  • vertraglicher Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit

Vermieter konsultieren Anwälte häufig, weil sie eine Möglichkeit suchen das Mietverhältnis mit einem Mieter zu beenden. Das Gesetz sieht auch tatsächlich für den Vermieter entsprechende Möglichkeiten vor, doch sind diese eng beschränkt.

Zum einen handelt es sich um den Bereich der Vertragspflichtverletzung durch den Mieter, insbesondere wenn der Mieter seine Miete unpünktlich oder gar nicht zahlt. Zum anderen handelt es sich um den Bereich des berechtigten Interesses durch solche Umstände, die in der Person des Vermieters vorliegen, nämlich die Eigenbedarfskündigung und die Kündigung für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Mietwohnung.

In der Rechtspraxis spielen drei Gründe der Kündigung eine große Rolle. Es sind dies

  • die Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unpünktlicher Zahlung der Miete durch den Mieter
  • die Kündigung wegen sonstiger Vertragsverletzungen durch den Mieter
  • die Kündigung wegen Eigenbedarfs

Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist von allergrößter Bedeutung, dass zunächst keine formalen Fehler gemacht werden. Eine Kündigung kann insbesondere in den Fällen der Vertragsverletzungen durch den Mieter meist nicht unbegrenzt oft wiederholt werden. Im Falle des Zahlungsverzugs durch den Mieter kann es sein, dass sich nur ein sehr kurzes Zeitfenster von manchmal wenigen Tagen eröffnet, in dem eine Kündigung wirksam ausgesprochen werden kann. Wird dann ein formaler Fehler gemacht, gibt es keine Möglichkeit diesen zu korrigieren. Vermieter müssen daher folgende zentrale Punkte bei dem Ausspruch einer Kündigung unbedingt berücksichtigen:

  • wird die Kündigung von allen auf Vermieterseite beteiligten Personen ausgesprochen (Beispiel: Eheleute, Eigentümergemeinschaften)?
  • wird die Kündigung allen auf Mieterseite beteiligten Personen erklärt (Beispiel: Eheleute, Wohngemeinschaften, Lebenspartnerschaften)?
  • wird die Kündigung schriftlich begründet und dabei genau auf die Vertragspflichtverletzung gestützt, die Anlass der Kündigung sein soll? Hier sollte lieber ein Satz mehr geschrieben werden als ein Satz zu wenig!
  • Gibt es bei einer Kündigung wegen sonstiger Vertragsverletzungen eine vorher ausgesprochene wirksame Abmahnung und liegt diese zeitlich nicht zu weit zurück?
  • Ist die Kündigung im Original von allen auf Vermieterseite beteiligten Personen unterschrieben und ist die Unterschrift lesbar?
  • Ist dafür gesorgt worden, dass die Kündigung dem Mieter nachweisbar zugegangen ist, wobei vom Versand mit Einschreiben wegen der Besonderheiten der Zustellung nur dringend abgeraten werden kann.

Daneben gibt es beim Ausspruch einer Kündigung mehrere taktische Punkte, die zu berücksichtigen sind und teilweise in einem späteren Räumungsprozess die tragende Stütze einer Kündigung werden können. Insbesondere ist zum Beispiel zu beachten, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb bestimmter Fristen die Mietschulden vollständig nachzahlt. Gegen diese mieterfreundliche Regelung im Gesetz ist aber durchaus ein Kraut gewachsen!

Auch ist zu berücksichtigen, dass es teilweise besondere Voraussetzungen gibt, die nicht bei jeder Kündigung zu berücksichtigen sind. Ein Beispiel hierfür ist, dass dem Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung bestimmter freistehender Wohnraum des Vermieters zur Anmietung angeboten werden muss.

Daneben gibt es noch einige andere Vorsichtsmaßnahmen, die berücksichtigt werden sollten um die Wirksamkeit einer Kündigung dauerhaft zu sichern. Die Praxis zeigt, dass an diesem Punkt selbst Rechtsanwälte gelegentlich Fehler machen, weil sie sich in der Materie nicht genügend auskennen. Die zugegebenermaßen teilweise gemeinen Tricks kennt am Ende meist doch nur der Spezialist. Solche Tricks helfen zwar nicht immer, aber es kommt immer wieder vor, dass eine Kündigung schließlich nur wegen kluger taktischer Gestaltung durchgesetzt werden kann.

Ausschluss des Kündigungsrechts (für den Mieter)

Im Vertrag kann für die Dauer von maximal vier Jahren ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters vereinbart werden. Derartige Bestimmungen sind wirksam, wobei zu beachten ist, dass der Ausschluss des Kündigungsrechts für den Mieter auch immer mit einem Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter einhergehen muss. Da der Vermieter aber sowieso nur unter bestimmten engen Voraussetzungen kündigen kann, stellt sich der Ausschluss des Kündigungsrechts normalerweise nur für den Mieter als mögliches Problem dar.

Unterschreibt der Mieter einen Vertrag mit dem Ausschluss eines Kündigungsrechts, so ist ihm die Kündigung innerhalb dieses Zeitraums normalerweise verwehrt. Nur in ganz besonders gelagerten Ausnahmefällen sprechen die Gerichte die Mieter ein Kündigungsrecht zu, insbesondere wenn sich nach dem Abschluss des Vertrags erhebliche Änderungen in den Umständen des Mieters ergeben, mit denen dieser so nicht kalkuliert hatte. Ein Beispiel aus der Praxis ist etwa, dass der Mieter sich beruflich verändert und in eine andere Stadt ziehen muss.

Normalerweise bleibt den Mieter in solch einem Fall nur mit dem Vermieter zu verhandeln oder einen Nachmieter zu stellen. Dabei ist aber zu beachten, dass der immer wieder zu hörende Grundsatz, es reiche aus, wenn der Mieter dem Vermieter drei Nachmieter präsentiere, rechtlich keine Grundlage hat. Trotzdem hält sich diese Annahme bei den Mietern zäh. Es handelt sich dabei aber um eine historische Regelung, die anscheinend von Generation zu Generation weitergegeben wird, seine gesetzliche Grundlage aber längst verloren hat und daher heute keine Geltung mehr beanspruchen kann. Letztlich ist der Vermieter also in seiner Entscheidung frei, ob er einen präsentierten Nachmieter als neuen Vertragspartner wählt oder nicht. Wenn der Mieter dem Vermieter aber genügend potentielle Nachmieter vorschlägt und diese den Vorstellungen des Mieters in wirtschaftlicher Sicht entsprechen müssten, gerät ein Vermieter schon unter Zugzwang und muss darlegen, warum er sich gegen diese Kandidaten entscheidet. Der Mieter hat des Weiteren noch die Möglichkeit um Zustimmung zur Untervermietung zu bitten. Diese Zustimmung müsste der Vermieter dem Mieter wohl erteilen.

Teilweise sieht es die Rechtsprechung von Anfang an als unwirksam an, wenn Wohnraum an Personen vermietet wird, von denen bekannt ist, dass es kurzfristig zu Veränderungen des Wohnorts kommen kann. Paradebeispiel hierfür sind Studenten, die im Rahmen des Studiums oft den Studienort wechseln. Es gibt daher mehrere Entscheidungen die einen Kündigungsausschluss bei Vermietung von Wohnraum an Studenten für unwirksam ansehen.

Insgesamt gilt, dass sowohl der Ausspruch einer Kündigung als auch die Verteidigung dagegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollten. Sowohl Vermieter als auch Mieter machen häufig grobe formale Fehler, die auf einfache Weise vermieden werden könnten. Dadurch werden häufig leichtfertig Chancen aus der Hand gegeben. Daneben gibt es einige taktische Mittel, mit denen sowohl die Position des Vermieters als auch die des Mieters nach dem Ausspruch einer Kündigung bzw. im laufenden Räumungsprozess gestärkt werden können. Es handelt sich hierbei teilweise um sehr spezielle Tricks und Vorgehensweisen, die genauer Prüfung und gelegentlich auch Vorbereitung bedürfen. Da eine Kündigung aber meist nicht beliebig oft ausgesprochen werden kann bzw. damit durchaus erheblicher Zeitverlust und erhebliche Kosten einhergehen, ist dies einer der Bereiche, in denen über eine fachlich kompetente Unterstützung durch einen Anwalt nachgedacht werden sollte.