Die Rechtsschutzversicherung im Mietrecht

Rechtsschutzversicherung Mietrecht Kostenübernahme Schadensregulierung (Foto: Cindy Tang)

Wann übernimmt die
Rechtsschutzversicherung Kosten
im Mietrecht?

Schadensregulierung durch die Rechtsschutzversicherung im Mietrecht

Das Wichtigste zuerst: Mietrecht ist nicht von der allgemeinen Rechtsschutzversicherung gedeckt! Sie haben also nur Versicherungsschutz, wenn Sie mietrechtliche Probleme zusätzlich versichert haben.

Das Zweitwichtigste gleich danach: Im Mietrecht ist der Rechtsschutz streng objektbezogen! Versicherungsschutz besteht nur für die Wohnung, die in der Police der Rechtsschutzversicherung angegeben ist. Wenn Sie also eine Wohnung als Mieter bewohnen und eine Eigentumswohnung als Vermieter vermieten, haben Sie nur für Rechtsprobleme mit einer dieser beiden Wohnungen Versicherungsschutz. Sie sollten prüfen, welche dieser Wohnungen versichert ist. Sie können beide Wohnungen in die Rechtsschutzversicherung aufnehmen lassen, aber dadurch erhöht sich natürlich Ihr Beitrag.

Wenn der Versicherungsnehmer umzieht und das Mietverhältnis über die alte Wohnung beendet wird, geht der Versicherungsschutz automatisch auf das neue Objekt über. Kommt es nach dem Umzug zu einem Rechtsschutzfall im Zusammenhang mit dem alten Mietverhältnis, ist die Rechtsschutzversicherung aber noch für die Schadensregulierung eintrittspflichtig. In dieser speziellen Fallkonstellation sind zwei verschiedene Wohnungen vom Versicherungsschutz erfasst.

Rechtsschutz im Mietrecht kann sowohl für Vermieter, als auch für Mieter von Wohnungen vereinbart werden.

Wann beginnt und wann endet der Versicherungsschutz im Mietrecht?

Der Versicherungsschutz beginnt in aller Regel nach einer Wartefrist von drei Monaten ab Vertragsschluss. Das bedeutet: Alle Rechtsprobleme, die ihren Ursprung bereits vor Vertragsschluss haben oder deren Ursprung in der (meist) dreimonatigen Wartefrist liegen, sind nicht vom Versicherungsschutz und der der Schadensregulierung umfasst! Es bringt also nichts, wenn der Mieter schnell noch eine Rechtsschutzversicherung abschließt, nachdem er die Kündigung seines Vermieters im Briefkasten vorgefunden hat.

Wo der "Ursprung" eines Rechtsproblems liegt (bzw.: wann), kann im Einzelfall schwer zu bestimmen sein. Der BGH stellt auf einen "tatsächlichen, objektiv feststellbaren Vorgang" ab, "der den Keim eines Rechtskonflikts in sich trägt". Beispiel: Erhält der Mieter drei Abmahnungen und dann die Kündigung, geht der Ursprung des Rechtsproblems nach der neueren BGH-Rechtsprechung nicht mit dem Zeitpunkt der Abmahnungen einher, sondern ist auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung zu verorten. Obwohl die Abmahnungen die Kündigung vorbereiten, ist es erst die Kündigungserklärung des Vermieters selbst, die den Rechtskonflikt herbeiführt und gegen die der Mieter sich zu Wehr setzt. Denn entscheidend für den Ursprung des Rechtsproblems ist nach der neuesten BGH-Rechtsprechung, welchen Rechtsverstoß der Versicherungsnehmer seinem Gegner vorwirft - und das sind hier nicht die Abmahnungen, sondern ist der Ausspruch der Kündigung. Liegt die erste Abmahnung vor, kann der Mieter also noch eine Rechtsschutzversicherung abschließen, falls er künftig mit dem Ausspruch einer Kündigung rechnet.

In den Fällen behaupteter baulicher Mängel der Mietsache (Schimmel, Asbest, fehlender Schallschutz u.ä.) liegt der Ursprung des Rechtskonflikts entgegen der leider häufig anzutreffenden Auffassung der Rechtsschutzversicherung nicht im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags! Der Mieter wirft dem Vermieter nicht vor, dass dieser vor Jahren eine mangelhafte Wohnung an ihn vermietet habe, sondern dass der Vermieter jetzt seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung nicht nachkommt. Die Rechtsschutzversicherungen fragen in diesen Fällen oft nach, wann denn der Schimmel das erste Mal aufgetreten sein soll. Auf diesen Umstand kommt es aber nicht an! Die Versicherungen suchen hier nur Ausflüchte, um nicht leisten zu müssen.

Den Pflichtverstoß taktisch klug schildern

Das bedeutet aber auch, dass der Anwalt genau darauf Acht geben muss, was er als Pflichtverstoß angibt. Der Anwalt muss auf den aktuellen Verstoß abstellen, da er seinen Mandanten sonst unter Umständen des Versicherungsschutzes beraubt. Ist der Mandant natürlich schon seit zwanzig Jahren versichert, kommt es darauf nicht so sehr an.

Die Behauptungen des Gegners sind für die zeitliche Verortung des Ursprungs des Rechtsproblems nach der jüngsten BGH-Rechtsprechung nicht maßgeblich. Das gilt auch, wenn der Versicherungsnehmer verklagt wird.

Entscheidend ist schließlich auch nicht, ob der Versicherungsvertrag zu dem Zeitpunkt noch besteht, zu dem der Versicherungsnehmer einen Anwalt beauftragt oder vor Gericht ein Klageverfahren führt. Es kommt nur drauf an, ob die Versicherung in dem Moment noch eintrittspflichtig war, in dem ein Rechtsverstoß begangen worden sein soll, also in dem der Ursprung des Rechtsproblems gesehen werden muss.

Die Rechtsschutzversicherungen sind über diese BGH-Rechtsprechung verständlicherweise nicht glücklich. Die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung (ARB) werden daher von vielen Rechtsschutzversicherern gerade überarbeitet. Ziel des Ganzen ist, den Ursprung des Rechtsproblems zeitlich nach hinten zu schieben, um in möglichst vielen Fällen nicht leisten zu müssen. In bestehenden Versicherungsverträgen können solche Änderungen aber nicht vorgenommen werden! Merke daher: Je älter ein Versicherungsvertrag ist, umso besser und umfassender ist der Versicherungsschutz!

Versicherungsschutz und Kostenübernahme besteht nur bei Pflichtverstößen

Für allgemeine Beratungen oder Auskünfte zu vagen Befürchtungen, die Prüfung von Mietverträgen ohne konkreten Anlass oder den Ausspruch von Kündigungen wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter und ähnliches besteht niemals Versicherungsschutz. Hier gibt es keine Verstöße der Gegenseite oder vom Gegner behauptete Verstöße des Versicherungsnehmers. Es liegt also kein Rechtsproblem im versicherungstechnischen Sinne vor. Hat der Vermieter aber die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen und weigert sich der Mieter, aus der Wohnung auszuziehen, liegt der Rechtsverstoß vor (Weigerung des Mieters). Für die Räumungsklage des Vermieters besteht daher wieder Versicherungsschutz.

Die wichtigsten Punkte noch einmal:

  • Prüfen Sie, ob Mietrecht vom Versicherungsschutz umfasst ist. Fragen Sie im Zweifel bei Ihrer Versicherung nach.
  • Ist die Wartefrist (in der Regel drei Monate) schon verstrichen?
  • Gibt es einen Rechtsverstoß?
  • Liegt der Ursprung Ihres Rechtsproblems in der Zeit, in der Versicherungsschutz bestand?
  • Sie haben selbst Einfluss auf diese zeitliche Verortung: Stellen Sie auf den aktuellen Verstoß ab!
  • Lassen Sie sich von Ihrer Rechtsschutzversicherung nicht einfach abwimmeln! Die Mitarbeiter dort sind oft angewiesen, das erstmal zu versuchen.

Die Anfrage nach Bestätigung des Versicherungsschutzes (Deckungsschutzanfrage)

Die sogenannte Deckungsschutzanfrage führt in aller Regel Ihr Anwalt als Service für Sie durch. Eigentlich wäre das ein separater Auftrag, der auch extra zu bezahlen wäre. Um die Mandanten nicht zu verschrecken, führen die meisten Anwälte die Korrespondenz mit der Rechtsschutzversicherung ihrer Mandanten aber kostenlos durch.

Doch beachten Sie: Meist beginnt der Anwalt parallel mit seiner Tätigkeit. Stellt sich dann im Nachhinein heraus, dass tatsälich kein Versicherungsschutz bestand, müssen Sie den Anwalt selbst bezahlen. Gerade bei kostenintensiven Mandaten empfiehlt es sich daher, zuerst zu klären, ob die Kostenübernahme durch die Versicherung gegeben ist und den Beginn der anwaltlichen Tätigkeit davon abhängig zu machen.

  • Artikel von FachanwaltKarsten Joppe
  • Veröffentlicht am 07.08.2019